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来源：风云地产界
近日，关于房企陷入“破产潮”的新闻，再次将房地产行业面临的困境放大。
尽管如此，万科在2018年9月喊出的“活下去”口号，对于地产行业，可谓一语成谶。
楼市下行，中小房企生存艰难
2016年末，监管层首次提出“房住不炒”，之后楼市调控不断加码，仅2018年调控次数就达到405次，创造调控记录。截止今年10月份，调控次数达到482次，记录还在不断刷新。
在重重调控之下，房地产市场保持平稳，妖精阿瓦隆传奇房企也脱离了以往楼市的“蓝海市场”。在与头部房企的竞争中，中小房企，开始变得举步维艰。
目前，头部企业大多依赖品牌效应，通过“高周转”和“以价换量”的操作方式，在竞争中不断获利，拉升着自己的销售业绩。
据克而瑞数据统计，2019年1-10月，已有25家房企销售业绩突破千亿大关，房企前十的门槛升至2000亿元，而头部企业碧桂园、恒大和万科，销售业绩均已突破5千亿大关。
风云地产界发现，在当前的百强房企中，首尾房企的销售金额相差已经高达6千多亿，房地产行业的聚合现象越来越明显，鬼眼狂刀游戏中小房企生存空间急剧缩减。
在楼市下行中，融创、恒大等头部企业也在通过并购等方式，低价拿地，缩减开发成本。对于中小房企，除了在市场下行期面临销售难的困境，还要避免被头部房企“吞食”。
关于房地产投资的资金问题，也是中小房企迫切需要面临的。
众所周知，房地产行业作为资产密集型行业，对资金依赖度很高，负债率也是长期高居不下。据诸葛找房统计，截止2018年末，房地产开发经营法人单位资产负债率高达76.71%，仅次于金融行业。
当房地产市场下行，融资渠道收紧时，如何在艰苦的市场环境中承受住高负债的压力，韩美味加盟维持自己的资金链，就成为了众多房企眼前的最大问题。
融资收紧，成本分化严重
今年以来，全国房地产行业融资和开发均处于高开低走的局面。
国家统计局统计的全国房地产开发投资数据显示，2019年一季度全国房地产开发企业资金到位增速同比增长5.9%，到4月份时，资金到位增速达到了8.9%，房地产开发投资增速也同比连续4月达到了11%以上。
在房地产行业融资开发快速增长的情况下，4月，银保监会发文直指，需要遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；
5月，银保监会再次发布通知，表示将严格监管资金违规流入房地产市场，要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
后续也不断有新闻爆出，万圣夜人偶事件簿4要求控制房地产信托规模、发改委对海外融资提出新要求等。而对于拿地激进的“地王”房企，央行和证监会表示将在公开市场对其融资进行限制。
在调控的重压下，房地产开发投资增速不断下降。截止2019年10月同比增长10.3%，相比4月下降1.5个百分点。
同时，在同策研究院监测的40家典型上市房企融资数据中，2019年一季度，融资金额2458.09亿元；二季度融资金额1733.21亿元；三季度融资金额1937.72亿元。整体融资局面出现下行趋势。
在10月份的融资数据中，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计235.82亿元，环比大幅下跌65.8%，也是全年单月最低融资金额。
在极速下降的融资金额中，境内银行贷款和信托贷款，环比跌幅均达到70%以上。海外融资成了众多房企的主要战场，美元融资成为房企的主要融资币种。
同样是美元融资，头部房企和中小房企，境遇也截然不同。作为头部房企的海外融资，利率相对低很多。
11月，万科发行了两支美元债，共计3.2亿美元，利率维持在3.15%-3.5%。在3月份时，融资的6亿美元，利率也在4.2%，保持在合理范围内。
同样作为头部企业的中海和龙湖，分别在今年7月和9月也发行了美元债，利率也只是3.95%和3.45%，整体维持在4%以下。
和头部房企相比，中小房企成为高利率融资代表。
今年初上市的德信中国，11月发行美元债利率为12.875%。佳兆业11月发行的3支美元债，利率也分别在11.95%、11.95%和10.875%，均破10%。
除此之外，今年发行利率超过13%海外债券的内房企也不在少数，当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股等房企也都赫然上榜。
在中小房企的高融资利率拉升下，11月的海外融资的平均利率也达到了约8%。
高融资成本成为了不少中小房企，未来将面临的巨大压力。
面对中小房企的高融资成本，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾指出：“我听说一些中小企业的融资成本有20%多的。这么高的融资成本，这门生意是没法做的。”
中小房企的上市突围
在面对楼市下行，融资收紧的环境，不少非上市房企资金链已高度紧张。
11月，有着“豪宅专家”之名的粤系百强房企颐和地产，就面临资金崩盘的局面。据广东证监局调查，颐和地产共有9笔超过1000万的到期债务违约未披露，合计金额超过50亿元。
对于2019年上半年营业收入0.86亿元，货币资金2.92亿元的颐和地产，债务违约问题似乎难以解决。
面对如此艰难的资金环境中，很多中小房企，寻求通过上市融资解决压力，扩大自己的融资渠道。
2019年国内有9家房企选择冲击港股IPO，扩大自己的融资途径，解决资金需求，以求跨越楼市下行周期。
其中不乏近几年业绩窜升很快的中梁和新力地产，在今年7月中旬，中梁就已成功上市，成为中国房地产top20中最后一家上市房企。
另外，新力地产亦于11月中旬成功赴港上市。在被调配到国际发售中，以定价3.98港元，融得约19.6亿港元。
在当前房企融资渠道不断缩窄下，上市成了很多房企破局的生存通道，目前仍有海伦堡、奥山控股、港龙地产、三巽地产等中小房企排队等待。
不过上市也并非房企的救命稻草，早在2016年3月登陆香港上市的佳源国际，在今年1月就陷入了市值大幅蒸发的局面。
2019年1月17日，佳源国际的股价从13港元暴跌至2.52港元，跌幅80.62%。市值也从326亿港元缩水至63.28亿港元，一朝回到上市初。此后有所回暖，但目前股价然仍徘徊在3港元左右，截止到11月28日，市值也只回暖到118.72亿港元。
在面对楼市下行周期，佳源国际2019年1-10月销售业绩近222亿元，对于2019年最大可售货值仅有500亿的房企，按照这样的销售进度，全年280亿的目标完成还是稍有难度。
其2019年中报显示，佳源国际净资本负债比率较于2018年的159.3%有所好转，但依然维持在107.6%，保持在高位状态。
风云地产界（微信公号：fydcj888）还发现，佳源国际在其10月发行的2亿美元债中，票面利率达到了13.75%，融资成本也居于高位。
对于中小房企处于的困境，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就预测：“今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二。”
在媒体报道中提到的400多家房企“破产潮”，也有业内人士指出，相对于工商局注册登记的9.7万家房企来讲，倒下400多家，并不算什么。
