来源微信公众号：阿伦侃房
最近几天，神秘圈之魔镜各路房企频繁发布自己的2019业绩公告，这可把各路媒体忙乎坏了。昨天，阿伦选择绿城作为第二篇年报解读的房企（【阿伦读年报第二弹】刚发完公告的绿城，为何股价就大跌16%？），是因为绿城在昨天众多发布年报的房企中比较典型，以至于像雅居乐这样的后起之秀没有了版面。同样在昨天晚间，金科也发布了自己的公告，简单看了一下，各项数值都还不错，全部呈现上涨态势，可以说金科是迄今为止已发布公告的房企中最亮眼的一份财报了。但奈何这两家房企的成绩虽好，但影响力尚不如今天中午发布公告的龙湖，因此今天的年报解读，主角自然就是龙湖。
今天中午，英美大炮战龙湖发布了自己2019年的业绩公告，可以说这是一份很多业内人都很关注的公告，阿伦也是从上午开始就不停的F5港交所的页面。为何今年龙湖的年报如此引人关注呢？其实还要从2019年的销售榜单说起。以往，龙湖都是当仁不让的Top10，即便在2019年10月面临激烈的十强卡位战，阿伦也一直看好龙湖可以守住这个排位。于是，就写下了那一篇事后打自己脸的文章十强卡位战：龙湖、华润、世茂混战，谁能抢到最后两张门票？
实际上，不只是阿伦，龙湖旁落Top10这件事也是很多业内人士未曾想到的，因此大家就格外想从龙湖2019年的年报中找寻原因。
千呼万唤始出来
今天中午12点15分，港交所的上市公司公告中更新出了这一条，阿伦随即点开简要读了一遍。随后下载PDF文件到电脑桌面，再次打开精读。两遍通读之后，东京食尸鬼店长阿伦产生了一个疑惑：为何各项数值皆有上涨的龙湖，在2019年的排位反而下降了呢？
按照惯例，我们还是先来看一下这份业绩公告中的核心财务数据：
1、合同销售额
公告显示，报告期内龙湖共录得合同销售额人民币2425.0亿元，同比增长20.9%。这个增速，与2018年合同销售额同比增长28.5%相比，有所放缓，与Top10房企的平均增速相比略低。
2、营业额
2019年，龙湖的营业额为人民币1510.3亿元，同比增长30.4%。与2018年营业额同比增长60.7%相比，增速放缓明显，与Top10房企的平均增速基本持平。
3、归属股东溢利
2019年，龙湖归属于股东的溢利为人民币183.4亿元，与2018年的162.4亿元相比，风卷残云激活码生成器同比增长12.9%。为了对比2018年的增速，阿伦查阅了龙湖2017年的财报。数据显示，龙湖在2017年归属股东溢利为126.0亿元，由此可计算出龙湖在2018年归属股东溢利的增速为28.9%。相较之下，龙湖在此项数值的表现虽继续保持进步，但增幅已有明显的减弱。
在核心溢利方面，龙湖在2019年交出的成绩是人民币155.5亿元，同比2018年的128.5亿元，涨幅为21.0%。同样，阿伦查阅到该数据在2017年是97.7亿元，由此可计算出2018年龙湖核心溢利涨幅为31.5%。显而易见，涨势趋缓。
4、毛利和净利
公告显示，2019年龙湖的毛利为人民币508.0亿元，与2018年的395.3亿元相比增长28.5%。这组数据，重力怪侠怎么解锁在2017年的表现是244.4亿元，就此可计算出2018年的同比增速为61.7%。相比之下，2019年的毛利虽也取得了不错的涨势，但与2018年的惊艳表现对比来看还存在不小的差距。毛利率方面，龙湖在2019年的表现是33.6%，与2018年的34.1%相比略有下滑。
在净利方面，龙湖在2019年的核心税后利润率为15.5%，同比2018年的14.7%略有增长。核心权益后利润率为10.3%，与2018年的11.1%相比略有下降。
5、负债
公告显示，2019年龙湖的净负债率（负债净额除以权益总额）为51.0%，与2018年的52.9%相比略有下降。在手现金为人民币609.5亿元，与2018年的452.6亿元相比，上涨34.7%，与2018年69.1%的涨幅相比，涨势明显放缓。
2019年，龙湖的综合借贷总额为人民币1460.0亿元，与2018年的1198.2亿元相比，增加了21.8%。与2018年54.8%的涨幅相比，增速有明显下降。
平均借贷成本方面，2019年龙湖的年利率为4.54%，与2018年的4.55%相比微降。公告显示，2019年龙湖的平均贷款年限为6.04年，与2018年的5.88年相比略有增加。
6、每股盈利与派息
2019年，龙湖实现每股基本盈利人民币3.13元，剔除评估增值等影响后，每股核心盈利人民币2.66元，同比增长20.7%。董事会建议派发末期股息每股人民币0.84元，计入中期股息每股人民币0.36元，全年合计派发股息每股人民币1.20元，同比增长21.2%。
从上述6组核心财务数据可以看出，龙湖在2019年的表现还是比较不错的，阿伦逐一对比计算各项数值后，发现均有两位数的上涨。可以说，在目前为止已发布公告的房企中，龙湖的这份财报可以说是排在前列的。此外，在保持增长的同时，本就相对较低的负债率还呈现下降态势，这也说明了龙湖在财务上的稳健。
那么，也许就有朋友会产生疑问了：为何核心财务数据均有上涨，龙湖还在2019年跌出了前十呢？其实我们分析一下2019年的市场就不难看出，这一年中头部房企发展迅猛，尤其是Top3房企已迅速拉开与身后追赶者的距离。此外，这份财报虽然数据均呈现上涨，但需要指出的是，其涨幅的速度与此前一年的财报相比大多呈现减缓态势，这也从一个侧面印证了龙湖在2018年的成绩是十分亮眼的，相较之下，2019年的财报参照的是一个高点，很难呈现出此前的强势也就不足为奇了。
实际上，我们分析一份财报背后的数据变化是很有趣味的，就拿龙湖的这份财报来说，阿伦几乎可以断言，就是金科明年此时需要面临的状况。即：前一年的成绩太好，下一年即使各项数据上涨，对比下的财报依旧不够亮眼。
所以说，这份各项数值均上涨的财报，依旧最终没能改变2019年的座次。不过，阿伦也从这份财报中，读出了2020年竞争的火药味。阿伦观察到，在土储方面，2019年龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积为1273万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币6186元。按地区分析，环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。
从布局上看，龙湖的土储多位于核心二线城市与热点三线城市，这也让他们在未来的货值和销售单价方面有更大的空间。除此之外，在2020年的前两个月，龙湖在土地市场的表现也格外抢眼，投入127亿元的龙湖跻身房企拿地金额的Top5。
由此可见，龙湖势必会在2020年卷土重来，今年的十强卡位战，有好戏看了！最后照例用一首诗来结束今天的财报解读，同时也祝福龙湖能够在2020年重返十强，那便是：浅滩卧龙终得水，倒海翻江立乾坤！
